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2016年的中国是否会在1~2年内出现房地产泡沫的破灭进而引发金融

时间:2016-12-14 06:23  来源:未知  作者: admin   点击:

想澄清几个问题:

1.目前是不是泡沫?

答:根据售租比=售价/年租金(类似股市的市盈率P/E),目前各大城市基本位于30~50倍(年),国际公认30倍以上是泡沫(25倍以内有投资价值),日本泡沫破灭的时候,顶峰是80倍。
所以,泡沫是一定的。
(房价与收入比,房价与可支配收入比,这两个指标基本不用,因为这两个数据根本没法看了,而且中国很多是两代人供房,所以更看重售租比,也便与股市市盈率做横向对比)

2.房价是泡沫,泡沫具体是什么?

答:房价的泡沫组成来自于两个部分:土地价格以及P/E在30倍以后的击鼓传花的利润。日本泡沫破灭后最直接的就是土地价格的回落。
近五年,开发商投资一个普通住宅项目正常净利润率在9%-12%左右(2015年行业平均净利润率才10%,意味着3000楼面地价的房子卖价是1万,降到9000就无钱可赚了,开发商能力差的,还能赔钱)。房价构成中,30%-50%是土地成本交给政府,另外有12%以上的开发商交给政府的税费,开发商承担的建安成本以及各项费用一般在30%以上。
银行在房产开发过程中对开发商吃一次开发贷款(一般是3年期),在销售过程中对购房者吃一次购房贷款。
(看房价组成就可以理解任总为什么说房地产开发商只是政府跟银行的丫鬟)房价为什么高,泡沫在哪里,看房价组成应该会很清晰。
泡沫的另一组成部分,是击鼓传花的利润,这是由于房产具有投资属性,经历了10几年的货币超发与通胀,在供求关系的指引下,土地财政的刺激下,以及舆论的诱导下,房产投资成为普通人的首选投机跟保值手段。

3.关于泡沫会不会破?何时破?

有一个房地产18年经济周期的说法,7年缓慢上涨期,5年快速上涨期,2年极速上涨期,4年泡沫破灭调整期。
目前状态,各地分化,但总体看按18年周期已经是在极速上涨期,因为中国土地完全掌握在政府手中,经济半封闭,房地产经济的泡沫会不会破,何时破,绝大程度上看政府的调控手段。

4.政府应对现状的手段?

政府已经走不了土地财政的老路了,原因是目前房产价格挤压了实业的生存空间,也透支了普通人的消费需求,另外,房地产市场的供求关系发生了倒转,导致之前的发展模式从长远看已经走到了尽头。
但政府现在还是脱离不了卖地赚钱,因为大量的负债必须要还,新的收税对象还没有出现,所以房地产的泡沫还不能破。

从对政府需求上说,就是土地价格不能降,房价不能降。因为一旦下降,政府的负债,银行的不良贷款,企业的资产负债表、利润表都会一塌糊涂,连锁反应将会导致经济至少停滞,最终接盘的不光是你我,最终是人民币,这些明显是政府无法接受的。

所以,政府会做什么?
对政府最有利的行为就是稳定房价,造人为的慢牛。
通过增加土地入市、规划新城区和政策配合平抑一线城市房价,通过限制土地入市和政策配合促进存货过高的城市去化。
另外,通过宽松的货币政策,通过居民收入提高与货币逐渐贬值,慢慢降低房收比,让房价在5年后、10年后看起来比现在合理。
通过时间来换取房价泡沫缓慢缩小的空间,也就是避免经济硬着陆。

但是,2015年的股市与当今房市何其相似,市场力量之强大,当今政府已难以完全操纵,加上地方诸侯与中央是否保持步调一致也很难讲,所以,政府的希望会不会落空,局势会不会一发不可收拾,我认为也是有一定概率。

5.个人如何应对?

现在已经是泡沫,你是刚需,必须买房,最好到你喜欢的城市,售租比在30以内的地方买房吧,中国很大,宜居的美丽城市真的不少,真的没必要为了一线城市的身份去当接盘侠。
要靠自己打拼的普通出身的大多数人,最好在一线好好赚钱、升级,如果发展很好就留在一线(选择规划的新城区购房比较不吃力),如果发展得一般般就在1.5线/2线找定居地。
个人配置投资的,选择金融资产跟不动产组合投资,不动产投资尽量选择售租比合适的新兴城区去买,长线持有。
目前阶段投资房产,一定要计算投资收益,如果不缺钱或者风险承受能力大的,可以参与一线炒作。

6.关于基本面因素

1)财政赤字加货币放水的双松格局本届政府任内看应该不会改变,这就意味着货币贬值的预期和事实仍在继续。双松格局对房价有支撑和拉升作用。反之,则会打击房价。

2)土地供给
土地是房地产市场游戏的本质所在。政府垄断了国有建设用地,意味着可以操纵国有建设用地的供给量和价格,还可以直接垄断建设权(普通城市居民无权私建)。
任何拿土地稀缺说事的人都错了,实际上未用土地太多了,只不过供应量跟价格是垄断的。
你说主城区建设用地越来越少?城市发展有自身规律,到一定地步就会郊区化,城市集群化,从向心发展变成离心发展。
而且,政府已经瞄上了房地产的另一个市场,农村土地流转上市将要开启了,到时候农村的宅基地都可以上市交易了,耕地也可以承包了(已经可以)。只要基建配套到位,想必有很多人要去享受近郊的田园生活。
土地的属性以及供给模式,决定了政府对房地产市场的绝对控制力。
土地供给对房价的影响具体看政府操作,增加供给、开辟新城区可以平抑房价,收缩土地供给、维持低供给会维持房价或者推高房价。

3)城市化进程
目前城市化率是55%,城市化结束是70%-75%,大陆每年平均新增城市化率为1%多一点,所以大陆完成城市化差不多还需15年。
万达王健林、万科毛大庆等大佬说房地产市场还能发展15年,也主要基于此。
城市化的计算是以新增城市人口计算的,也就是人员向城市流动,或者就地城镇化。
机会:城市化尚有发展空间,对房价也有支撑作用。
风险:如果农村土地可以流转上市了,那城市化进程会加速,也就没有15年了。

4)人口老龄化及城市人口的积聚分散
一线城市(除了深圳)已经出现老年化趋势,很多开发商以及金融机构早就已经布局养老型地产。
关于人口老龄化万科毛大庆有个发言可以搜到,里面有数据,我就不复制了,就说结论:人口老龄化对购房需求及房价必然是转折点,会降低总需求,拉低房价。
这个因素是长线影响,到时候的售租比售收比肯定会更趋合理,但年轻人的问题是,你等不起,人民币贬值快,一般人也没能力和精力让手中的现金保值增值,所以,如果价格合理的话,还是要考虑置业。
有人讲北上等一线城市的积聚作用会让房价坚挺,但城市化理论有一个城市中心人口逆增长的过程,也就是郊区化和城市圈发展,会使得人口和新兴产业向城市周边拓展。
另外,将来大陆会有新兴多个超级中心,华中有武汉,西南有成渝,西北也会有,原先的一线也会扩展成大城市圈,比如北京也扩展成京津冀,这样会使得传统的一线中心的人口积聚压力大幅度分散,也意味着需求的降低和房价的平稳。
中国人对于人生成功和人生目标,对于理想与幸福的理解也会渐趋理性。
所以,人口老龄化和人口的积聚分散在一线城市长线来看是拉低需求和房价的。
普通人想要了解趋势,可以关注人口结构比例以及城市发展规划。

7.数据来源以及个人如何查数据

笔者因为是从业人员,投资决策使用数据来源于中指,克而瑞,明源等系统的数据、报告。同时也会请统计局的研究人员私下授课(其实政府对现下情况非常清楚,做研究的那些人实力很强,数据很全面,但做决策时因为利益权衡所限,就不会那么理性)。
普通人查经济基本面数据可以关注统计局网站;土地成交信息(位置及价格)可以上当地国土局网站看,每天都有更新(通过看土地价格就基本知道目前房价是否合理以及明年房价是否会涨);住房成交信息可以上住建局网站看。
至于,网上的新闻,还是少信为好。
目前大部分新闻都是被操纵的,从业者看来,很多都是乱写一气。
其实新闻可靠很简单,就是讲道理摆数据。比如成交量,成交价,存货量,去化速度,去化周期等等供求基本数据,但新闻很少提及,很多时候就是在渲染气氛而已。

8.总结:

1线泡沫已经高企,要看风险承受能力小心参与。
1.5线中心城市,2线省会,以及1线新城区还有很多相对合理的机会,要买就早买(目前甚至有以租养供的机会)。

跟房地产开发行业一样,房产投资的暴利机会其实已经过去了,还是回归理性的投资预期比较符合现实。

其实,本人作为房地产开发投资从业者,真的不希望房价高企,希望房价能够回归理性,只想赚到合理利润即可,大家都有房住,有工开,有钱赚不好么?
有人手里有1、2套房,就一心想着房价暴涨,但房价涨了,生活成本跟着涨,房价是大周期,生活成本可是眼下的。你也不能保证在合适的时机出货套现,你也不能保证肯定能给你的后代准备好住所,以免他们为了不正常的房价牺牲了自由与理想。
可惜的是,房子应该是居住属性为主,现在却变成了投机品。
原先通过土地、税收、银行的吸血游戏支撑了基建建设、大型投资,也造就了相当一批体制相关人员的暴富,但房子终归是拿来住的,而不是拿来吸血的。

高企的房价歪曲了社会价值体系,透支了年轻人的理想,摧毁了实业生存空间,待在这样的国度,说实话,真的艰难。

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3-19更新:
很多人私信问对于某个城市房价走势的看法,集中回复如下:

1)上文中已明确表达了,中国房市是政府主导的政策市,政府的货币政策,土地供给政策,房地产市场配合政策及立法,都能对市场供需及房价起到或正或反的作用,政策对市场需求的影响,以及对房价的影响,关键看中央及当地政府的政策具体走向。就是因为以上政策的不确定,谁都无法准确预测房地产走势。
目前政府各方面政策的大方向是想稳定地价、房价,也不允许房价过快上涨。

2)开发商投资决策过程比较复杂,从城市可进入分析,到城市宏微观经济分析,再到城市整体供求分析,再到各分城区现状分析,再到目标地块的基本条件分析,会通过一系列的市场分析最终决定是否进行投资。
普通人不可能有这样的条件进行理性分析。所以答主已经在上面答复里给各位提供了2个最最简单办法:
(1)考虑到货币贬值,目前售租比在35年以内的房子是可以买来自住的,30年以内的房子目前都是可以投资的;
(2)关注下本地国土局网站土地成交价格,看土地价格有两个作用,一是看趋势,同等区位条件的土地价格如果在持续上涨,房价肯定也会上涨;二是看房价,看到楼面地价,你就可以结合开发商的正常成本,计算出合理房价,房价短暂可能会受到供求关系起伏,但不会偏离太远。

新房房价基础公式:房价=土地成本+建设成本(含建安、管理销售财务费用)+税费+净利润
开发商的建设成本请咨询当地人士或网查,一般几年之内变动不会大,
税费= 12%*房价 ,
利润=房价*x%/0.75(x%是净利润率,除以0.75是因为要交25%的所得税)

二手房价格参照同区位一手房价格,理论上应该是 重建价格减去折旧再加上交易成本,但大部分房子还比较新,所以价格只是略低于新房。

3)很多人问我某个城市的房价看法,恕我无能,不能回答。现在一线,二线,三四线分化严重,而且单个城市中,合区分化也严重,所以我还是希望您按我说的售租比跟关注土地价格的方法去做判断。

4)今年房价飙升,答主作为从业人员其实不是兴奋,而且恐惧。无论怎么算,部分城市现在的泡沫都已经到了恐怖的级别,参与风险极大。
答主非常看重售租比,是因为将来如果没有接盘侠,价格最终回归了,合理价格最可能靠近的就是售租比了。

无论你是普通工薪阶层还是投资者,你现在参与P/E50倍以上买盘的动机无非是认定房价还会涨或者大涨,但目前基本面除了政府的政策因素引导以外,还有什么能支持房价大涨?经济增长放缓进入中低速,出口与实业萎靡,转型还在过程中失业率进入爬高阶段,收入增长缓慢,人口结构变化。。。所有经济基本面都不支持房价大涨。
再次警示各位风险,特别是普通打工者,不要参与50倍以上的买盘。大陆可没有个人破产的法律,你贷了款是无论如何都必须还贷的,除非你死了。
至于投资者,如果担心资产贬值,请选择金融资产和风险小的不动产投资,合理化自己的投资预期。

5)答主希望普通家庭出身的工薪族,在收入条件没有达到之前,请不要轻易负债置业,按目前的房价收入比和售租比,在很多城市,工作10年之后再置业还是可以的,这也应该是常态,所以不要着急。
希望各位年轻人在年轻的时候,多花钱在自我提升上,多学点技能,多旅游增广见闻,做到健康、家庭、事业平衡发展。
城市里充斥了消费信息与价值观,可能会迷惑你的头脑,到处走走看看,也许会对生命有新的领悟。
答主以前的香港同事,30岁多一点白了一半头发的人多的是,他们很惨,3,4万的月薪,背着将近1000万的房贷,生活压力太大。
如果将来大陆的生存状态如当时的香港,
那些花上千万供房的人,请你想想何必去接盘,不如努努力攒点钱买个自由身了。
今年,香港地价跌了70%,房价也会随着下跌。
大陆还没有经历过一个完整的房地产周期,没人能真正体会到日本的那种沉痛。
大陆没有学真正搞国家社会主义的西欧,比如德国的房价控制得就很好,土地财政的动机以及被执行的过程并没有体现出社会主义的特性,其实城市化进程可以做得到效率与公平兼顾,但现实却没有。

6)答主没放一堆图表直接摆明结论的原因是,答主获取的资料大多是咨询公司提供的,在统计学属于二手资料,而且大部分结论网上都可以搜到。如需深入了解如售租比,房价收入比,总房价与GDP比重,郊区化,老龄化等等内容,请直接百度关键词即可。

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